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家の価値とローン残高の比べ方、連帯保証、住み続けるときの注意を解説します
婚姻中に買った家にローンが残っているときは、家の時価からローン残高を差し引いた額で考えます。ローン残高の方が多い家（オーバーローン）は、家だけをみると分けるプラスの財産がありません。
また、夫婦の間で誰が払うかを決めても、銀行に対して返済する義務はローンの名義人に残ります。
この記事の結論
- 時価がローン残高を上回る家は、差額を原則として２分の１ずつ分けます。
- オーバーローンの家は、預貯金などほかの財産と合わせて計算されることがあります。
- 名義人・連帯保証人の立場は、離婚しても銀行の承諾なしには変わりません。
まず家の時価とローン残高を比べる
婚姻中に夫婦の協力で取得した家を財産分与でどう扱うかは、家の時価とローン残高のどちらが大きいかで分かれます。
| アンダーローン | オーバーローン | |
|---|---|---|
| 状態 | 家の時価がローン残高を上回る | ローン残高が家の時価を上回る |
| 家の評価 | 時価からローン残高を引いた額 | 差し引くとマイナスで、プラスの価値はない |
| 分け方 | 差額を原則として２分の１ずつ | 家そのものは原則として分ける対象外 |
たとえば時価２０００万円の家にローンが１０００万円残っていれば、差額は１０００万円です。原則どおりなら、一方の取り分は５００万円になります。
家の時価は、不動産会社の査定を参考にします。
オーバーローンの家は、プラスの価値がないものとして扱う
ローン残高が家の時価を上回るときは、差し引くとマイナスになり、家にはプラスの価値がないものとして扱われます。家のほかに分ける財産がなければ、財産分与として受け取れるものはありません。
財産全体がマイナスになる場合でも、その借金を財産分与で夫婦に割り振ることは、原則としてありません。
預貯金や保険などほかの財産があるときは、家のマイナス分と合わせて計算する扱いが、実務では一般的とされています。ただし、住み続けたい事情や返済能力などによっては、家とローンを計算から外す扱いが採られることもあります。
合わせて計算する場合の例
家の時価２０００万円、ローン残高２５００万円、夫婦の預貯金１０００万円とします。
家はマイナス５００万円となり、預貯金と合わせた全体は５００万円です。
全体の２分の１は２５０万円です。夫が家とローンを引き受けるなら、預貯金のうち２５０万円を妻が受け取る計算です。
家とローンを計算から外すと、預貯金１０００万円だけを分けるので、妻の取り分は５００万円です。
銀行への返済義務は、夫婦の取決めでは移らない
離婚しても、銀行に対して返済する義務はローンの名義人に残ります。夫婦の間で「家をもらう方が払う」と決めても、それは夫婦の内部の約束にとどまります。
借りた人を別の人に替えるには、銀行が新しい借主と契約するか、銀行の承諾が要ります（民法第４７２条第２項・第３項）。実際に銀行が名義の変更に応じることは多くありません。
ローンの返済中に家の所有者の名義を移すときも、銀行の承諾が要ることが多くあります。
連帯保証人・連帯債務者は、離婚しても外れない
妻が夫のローンの連帯保証人や連帯債務者になっている場合、離婚しても、その立場は自動的にはなくなりません。夫が返済を滞らせると、妻が銀行から返済を求められます。
連帯債務者は、銀行から借入れの全額を請求されることがあります（民法第４３６条）。連帯保証人は、先に夫に請求するよう求めたり、先に夫の財産から取り立てるよう求めたりして、支払を断ることができません（民法第４５４条）。
連帯保証人などから外れるには、銀行の承諾が要ります。家に住む人の名義で借り換える、ローンを完済するといった方法が考えられます。
住み続ける人と払う人によって、注意点が違う
家をどうするかの主な選び方と、それぞれの注意点は次のとおりです。
| どうするか | 注意すること | |
|---|---|---|
| 夫が住む | 夫が家を取得して返済を続ける | アンダーローンなら、差額を原則２分の１ずつ清算する。妻の連帯保証は残るので、外れたいときは銀行との協議が要る |
| 妻が住み、夫が返済 | 名義も返済も夫のまま、妻と子が住む | 夫が滞納すると競売のおそれ。名義人が住まないことが契約違反とされるおそれ |
| 妻が借り換え | 妻の名義で新たに借りて、夫のローンを完済する | 妻の収入で審査に通る必要がある |
| 売る | 売った代金でローンを返す | 代金でローンを返しきれないときは、自己資金で補うか銀行の同意が要る |
ローン契約が名義人の居住を条件としているときは、夫が家を出る前に銀行の承認を得ておく必要があるとされています。夫名義のままでは、夫の判断で家を売られるおそれも残ります。
夫名義のまま妻が住み、妻が夫に家賃を払う形をとることもあります。この場合も銀行の承諾が要ります。
オーバーローンの家を売るときは、銀行の同意を得て、ローン残高より安い価格で売る任意売却という方法があります。
決めたことは、公正証書などの書面に残す
誰が家を取得し、誰がローンを払い、名義をいつ移すかは、離婚の合意書に書いておきます。返済中は名義を移せないことが多いため、完済後に名義を移すと約束しておく方法があります。
代償金など、額を決めた金銭を支払う約束は、公正証書にしておく方法があります。
公正証書に、支払わなければ直ちに強制執行を受けることを認める文言を入れておきます。そうすれば、支払が滞ったときに裁判を経ずに強制執行を申し立てられます（民事執行法第２２条第５号）。
よくある質問
離婚したら住宅ローンの連帯保証人から外れますか。
自動的には外れません。外れるには銀行の承諾が要り、住む人の名義での借り換えや完済といった方法を検討することになります。
夫名義のローンの家に、離婚後も妻と子が住み続けられますか。
夫が返済を続ける、妻が借り換える、妻が夫に家賃を払うといった方法があります。夫名義のローンを残すなら、居住の条件について銀行と協議します。妻が借り換えるなら、新たな融資の審査を受けます。
住宅ローンの名義を夫から妻に変えられますか。
銀行の承諾が必要で、応じてもらえることは多くありません。妻が新たにローンを借りて夫のローンを完済する方法（借り換え）もあります。
相談の前に用意するもの
家の登記事項証明書、ローンの契約書と返済予定表又は残高証明書、不動産会社の査定書、連帯保証の有無が分かる書類を用意してください。
本稿は一般的な制度の説明です。個別の事案については資料に基づく検討が必要です。
